О том, что есть в Москве районы престижные, не очень престижные и совсем, прямо скажем, аутсайдеры, известно всем. Но останется ли ситуация без изменений? Вряд ли. Так может стоит по дешевке прикупить квартиру там, где цены сейчас относительно невысоки, но потом «выстрелят»?

О том, что есть в Москве районы престижные, не очень престижные и совсем, прямо скажем, аутсайдеры, известно всем. Притом, что материя эта не поддается математически точному выражению (а значит, здесь возможны определенные разночтения), всем, в общем-то, понятно, кому можно гордиться местом своего обитания, а кому – лучше помалкивать об этом в приличном обществе.

И, в связи с большой, как это было принято говорить в прежние годы, социальной значимостью этого момента возникает вопрос: а из чего складывается престижность? Почему одни районы «поднимаются», а другие – совсем наоборот? Дело приобретает еще более практический оттенок в перспективе: может быть можно по дешевке прикупить квартиру там, где цены сейчас относительно невысоки, но потом «выстрелят»?

Наследственность: хорошая…

Одна из главных составляющих – историческая престижность места. В районе, где уже живут уважаемые и состоятельные люди, хотят жить другие такие же. Там строятся современные элитные дома, открываются объекты инфраструктуры соответствующего уровня цен и качества. Одним словом, такой саморазвивающийся, сам подпитывающий себя процесс…

«На первое место по престижности в Москве я бы поставила район Поварской и Никитских улиц. А также расположенные между ними переулки: Столовый, Ножовый, Скатертный, Хлебный, – говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – Достаточно почитать классическую литературу XIX века, чтобы убедиться, что именно там жили всевозможные высокие чины, генералы. И сегодня в этом районе много посольств иностранных государств. Также очень элитная территория между Старым Арбатом и Пречистенкой – Чистый переулок, Левшинский, Староконюшенный. Недаром там находится резиденция Патриарха всея Руси. Это о многом говорит».

Места, в которых «маховик престижа» был раскручен в прошлые годы и сегодня продолжает тянуть район вверх, можно обнаружить не только в Центре. Например, традиционно популярны Черемушки, Кунцево – благодаря построенным там в 70-е годы «царским селам». Еще более продолжительная история престижности у Университета – главное здание МГУ было построено еще при Сталине, в те же годы неподалеку квартиры получили университетские профессора – и с тех пор, уже более 50 лет, район этот считается очень привлекательным.

…И самая посредственная

Впрочем, бывает и так, что район «взлетает» по причине своей предшествующей «второсортности» – приблизительно так же, как сын бедных родителей, нахлебавшийся в детстве нищеты, внезапно обнаруживает незаурядную деловую хватку и сколачивает состояние. Такие случаи, понятно, нечасты (и с людьми, и с районами), но иногда происходят…

Самый красноречивый пример – Остоженка, наша московская «Золотая миля». Она может кому-то не нравиться, но объективно (с точки зрения стоимости жилья) на сегодня это самая дорогая и престижная в Москве территория. Между тем, район этот во все времена был достаточно второсортным, к концу 80-х годов прошлого века он подошел с обильным «грузом» домов едва ли не барачного типа, огромным количеством различных мелких предприятий, специализировавшихся на обслуживании Кремля – всевозможных швейных и пищевых производств, мастерских… Одним словом, никакого сравнения с теми же арбатскими переулками – до которых, кстати, два шага. Но когда девелоперам понадобилась близко расположенная к самому Центру территория, которую можно было быстро и без особых хлопот очистить под новое строительство, оказалось, что лучше Остоженки не найти. Там появились новые, невиданные доселе в Москве «евродома». А остальное, в превращении района в московскую Белгравию, сделал пиар, развернутый застройщиками.

Нечто похожее разворачивается сейчас и на «Золотом острове» – такое название получила западная часть Болотного острова, где сейчас находится кондитерская фабрика «Красный Октябрь». Да, до Кремля близко – но есть и другие места, расположенные ничуть не хуже. Именно тот факт, что там есть достаточно большая промышленная зона, которую можно «разрушить до основанья», а затем построить с нуля новые дома для богатых, и делает «Золотой остров» золотым.

Живописуя «Золотой остров», не следует забывать, что разговоры о нем ведутся по меньшей мере семь лет – а строительные работы так и не начались. Сказывается, во-первых, тот факт, что совладельцы этой территории никак не могут договориться между собой. А во-вторых, отмечает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, там существует огромный дефицит всех коммуникаций. Например, только для того, чтобы начать строительные работы, надо проложить силовой кабель стоимостью $20 млн. Так что в итоге «Золотой остров», несомненно, станет лучшим в Москве районом – вот только когда?

И дышится легко!

Современные горожане чрезвычайно озабочены вопросами экологии – что неудивительно, стоит лишь посмотреть на московский смог. Поэтому аргумент – «здесь хорошая экология» действует на покупателей безотказно: кто же будет экономить на здоровье?!

Традиционно в Москве лучшей с экологической точки зрения считалась западная половина. Объяснялось это и розой ветров, и направлением течения Москвы-реки, и концентрацией на востоке всевозможных заводов. И хотя теория о лучшей экологической ситуации именно на западе вызывает массу сомнений (главными загрязнителями нашего воздуха давно стали не предприятия, а автомобили, а их по Москве везде поровну; кроме того, жить на востоке, но рядом с парком, явно лучше, чем на западе, но с окнами на проспект), бесспорно одно: недвижимость в западной половине города дороже. И подавляющее большинство объектов бизнес-класса застройщики предпочитают строить также на западе – на востоке будут проблемы с реализацией.

На привлекательность района влияет и архитектура построенных в нем зданий, виды, открывающиеся из окон квартир, отмечает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. «Очень высокая популярность Фрунзенской набережной во многом объясняется красивым видом на реку, за которой расположен Парк Культуры», – подчеркивает эксперт.

Мы поедем, мы помчимся…

Проблема, о которой лет 20 назад никто не задумывался – транспортная доступность. Автор этих строк (не старый вроде бы еще!) прекрасно помнит времена, когда от «Алексеевской» (она в ту пору называлась «Щербаковской») можно было доехать на троллейбусе до «Кузнецкого моста» – причем времени это занимало столько же, сколько и на метро. Сегодня – иначе и покупатели жилья не могут не учитывать транспортную ситуацию.

Близость к дому магистрали – штука обоюдоострая. С одной стороны, ехать легко, с другой – в квартире шумно и запах омерзительный. Пластиковые щиты, устанавливаемые вдоль дорог, спасают мало, пластиковые стеклопакеты, подаренные городскими властями – тоже. Поэтому покупатели квартир рассуждают так: пусть лучше трасса будет на некотором удалении. По статистике риелторских компаний, после прокладки Третьего транспортного кольца, квартиры в домах, расположенных в 1-1,5 км от него, подорожали процентов на 10. А вот с окнами прямо на трассу – подешевели, нередко до 50%.

Заглянем в будущее?

Прогнозы – дело неблагодарное, но все же осмелимся на один. В «карте престижности» Москвы в будущем возможны самые различные перемены, но самые дорогие районы будут, вероятно, в Центре. На периферии будут районы хорошие, очень хорошие, но ни один из них не догонит ЦАО. Что же касается конкретных мест, то здесь возможны самые невероятные повороты – история со взлетом Остоженки показывает это со всей наглядностью. Безусловно, перспективными выглядят окрестности сооружаемого Сити. Быстрыми шагами развивается «Павелецкая» – этот район на глазах превращается в один из деловых центров Москвы, этакий «Даунтаун». Огромным потенциалом обладают окрестности метро «Курская» и «Комсомольская». Сейчас земли, находящиеся в непосредственной близости от вокзалов и промышленных зон, являются самыми дешевыми в ЦАО. Именно поэтому, если только будет принято решение о выводе всего этого добра куда-нибудь за околицу, инвесторы, без сомнений, накинутся на эти территории.